Société Civile Immobilière (SCI) : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, comment faire le bon choix ?
Article à jour au 1er décembre 2021, établi en fonction de la législation en vigueur en France et applicable aux personnes physiques résidentes fiscales en France.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale qui détient et gère un bien immobilier. Il s’agit d’un outil efficace pour faciliter la détention, l’administration et la transmission du patrimoine.
Parmi les principaux avantages :
La SCI permet d’éviter l’indivision(1) : les associés détiennent des parts de la SCI, qui est elle-même propriétaire de la totalité du bien immobilier ;
La SCI est intéressante pour séparer, voire protéger, le patrimoine immobilier, par exemple professionnel ;
La SCI permet également d’anticiper la transmission du bien immobilier, en offrant une grande souplesse (donation progressive des parts de la SCI en pleine propriété(2) ou bien en nue-propriété(3) si le donateur souhaite conserver les revenus associés) ; par ailleurs l’assiette des droits de mutation à titre gratuit des parts sociales d’une SCI repose sur la valorisation nette de ces dernières. Ainsi, lorsqu’un passif, tel qu’un emprunt immobilier, est à la charge de la SCI, la valeur des parts sociales doit être minorée de ce passif.
Il convient de prêter la plus grande attention aux modalités de constitution de la SCI, idéalement avec l’appui de son conseil habituel (notaire, avocat, expert-comptable). Les statuts doivent en effet être rédigés avec soin, afin d’organiser les pouvoirs et prévoir des dispositions particulières pour couvrir les situations d’incapacité ou de décès de l’un des associés. Par ailleurs, il faut déterminer le régime d’imposition le plus adapté, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)(4).
Comment faire le bon choix ?
Pour analyser les enjeux, deux temps sont à distinguer :
1) Pendant la durée de détention du bien : la « phase de perception de revenus »
A l’IR, la fiscalité est identique à celle de la détention d’un bien en direct. L’associé de SCI déclare, au prorata de ses droits, des revenus fonciers nets correspondant aux loyers perçus, déduction faite des dépenses éligibles (principalement les intérêts d’emprunt et les travaux d’entretien ou de réparation). Ces revenus sont imposés en fonction du barème progressif de l’IR à un taux maximum de 45% auquel s’ajoutent 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Pour les foyers redevables de la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR), il faut rajouter 3 ou 4%. La fiscalité peut atteindre ainsi jusqu’à 66,2% ! Quand le bien a été financé par emprunt, bien souvent les loyers ne permettent pas de faire face à la fois aux charges de remboursement du crédit et à l’impôt sur le revenu. Un effort de trésorerie est alors nécessaire, et dans certains cas il est trop important pour envisager de rester à l’IR !
A l’IS, la fiscalité sur les loyers est plus douce. D’une part, l’assiette taxable est moindre : en effet, la SCI va pouvoir déduire, outre les charges éligibles, les amortissements ce qui minore la base taxable. D’autre part le taux d’impôt sur les sociétés est plus faible que celui des particuliers (25% à partir de 2022). Mais attention, le résultat généré appartient à la SCI : si l’associé veut appréhender les liquidités à titre personnel, il faut que la société, si sa situation comptable le permet, procède à une distribution de dividendes, fiscalisée au Prélèvement Forfaitaire Unique (30%) et éventuellement à la CEHR (3 ou 4%). Mieux vaut capitaliser les revenus au sein de la SCI !
Conclusion intermédiaire : avantage à la SCI à l’IS. Mais ne nous arrêtons pas là.
2) Au moment de la cession du bien : la « phase de sortie »
A l’IR, l’associé est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, au taux maximum de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux) auxquels peuvent s’ajouter jusqu’à 6% de taxe sur les plus-values immobilières élevées et 4% au titre de la CEHR. Toutefois, ce régime ouvre droit au bénéfice d’abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. En pratique, pas besoin d’attendre si longtemps pour voir la fiscalité baisser : au bout de 15 ans le taux d’imposition sur la plus-value est de l’ordre de 25% et après 20 ans il passe à environ 15%.
A l’IS, l’image est moins favorable. En effet, la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et la Valeur Nette Comptable (VNC) : de fait, les amortissements passés augmentent d’autant la plus-value comptable réalisée. Conséquence : plus la société a bénéficié des amortissements pendant la phase de détention du bien, plus la facture fiscale est élevée au moment de la cession. Et c’est le taux d’impôt sur les sociétés qui s’applique (25%), sans abattement. Enfin, pour appréhender les liquidités, si la situation comptable de la société le permet, il conviendra de procéder à une distribution de dividendes (imposition entre 30 et 34%). La sortie peut s’avérer très coûteuse !
En conclusion, dans le match entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS il n’y a pas de vainqueur évident. D’où l’importance de pouvoir guider le choix par une analyse du potentiel de revalorisation du bien, par une projection de l’horizon de détention, par l’analyse des flux de trésorerie. Autant de paramètres à prendre compte en vue d’une décision parfaitement éclairée et adaptée à chaque situation !
Les experts de Société Générale Private Banking sont à votre disposition pour vous accompagner dans ces réflexions, aux côtés de vos conseils.
(1) Situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.
(2) Dans la pleine-propriété, le propriétaire du bien peut vendre le bien, l’occuper ou le mettre en location afin de percevoir des loyers.
(3) Dans la nue-propriété, le propriétaire du bien n'en a pas la jouissance.
(4) Pour les exercices clos avant le 31 décembre 2018, l’option pour l’impôt sur les sociétés était irrévocable. Désormais, il est possible de renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel cette dernière a été exercée. Au-delà de ce délai, l’option devient irrévocable. La renonciation à l’option entraîne les conséquences d’une cessation d’entreprise sur le plan fiscal qui peuvent être, sous certaines conditions, atténuées. Lorsque la SCI a renoncé à l’option, elle ne peut plus opter ultérieurement pour l'impôt sur les sociétés.
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