Investissement immobilier : enjeux franco-suisses liés à l’impôt sur la fortune et à la maîtrise du risque TVA en Suisse
En 2017, l’impôt sur la fortune suisse a rapporté 7,3 milliards de francs suisses aux cantons et aux communes, soit 9,5% de leurs recettes fiscales(1).
Lorsqu’un résident suisse imposé au rôle ordinaire acquiert un bien immobilier en France (résidence secondaire, bien locatif…), l’impact fiscal de cette acquisition portera aussi bien en France qu’en Suisse, et cela, en dépit de l’existence d’une convention bilatérale tendant à éliminer les doubles impositions en matière d’impôts sur le revenu et la fortune. En effet, les biens immobiliers situés à l’étranger et les revenus qui en découlent doivent être mentionnés dans la déclaration d’impôt annuelle suisse afin d’être pris en compte, non pas dans l’assiette taxable, mais pour le calcul du taux d’imposition.
De plus, une attention particulière sera prêtée au financement de l’acquisition de ce bien immobilier afin d’anticiper les conséquences au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (« IFI ») en France et de l’imposition en Suisse, la prise en compte de la dette et des intérêts n’étant pas réalisée de la même manière dans les deux pays. En France, la dette bancaire finançant l’acquisition sera déductible de la valeur du bien immobilier au titre de l’IFI avec certaines restrictions selon les modalités du crédit envisagé(2). En Suisse, la déduction des dettes (et des intérêts) sera admise à proportion de la fortune (et du revenu) brute taxable en Suisse, et ce, peu importe les modalités du crédit envisagé.
Néanmoins, cet exercice peut s’avérer complexe en cas d’acquisition du bien immobilier par une société familiale ou commerciale mais également en fonction des spécificités du canton dans lequel le contribuable suisse réside.
(1) A titre de comparaison, l’impôt sur la fortune immobilière français (IFI) a rapporté 1,9 Milliards d’euros en 2018 représentant moins de 0,52% des recettes fiscales.
(2) Se reporter aux règles de déductibilité des dettes au titre de l’IFI en France pour de plus amples explications.
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