L’immobilier de santé : un secteur au cœur des enjeux de demain
À l’heure où les besoins en infrastructures de santé sont croissants et où les évolutions démographiques et technologiques transforment profondément nos sociétés, l’immobilier de santé se positionne comme un secteur stratégique pour répondre aux défis de demain. Que ce soit par le biais des maisons de retraite, des cliniques, des centres de soins ou des établissements spécialisés, ce secteur se révèle incontournable pour soutenir les transformations en cours et anticiper celles à venir.
Maxime Egain
Conseiller en Immobilier chez Société Générale Private Banking
Les perspectives de l'immobilier de santé
L’évolution de la démographie est sans doute le principal moteur du développement de l’immobilier de santé. De nouvelles perspectives émergent avec le vieillissement de la population et l'augmentation des maladies chroniques. En Europe, par exemple, la part des personnes âgées de 65 ans et plus devrait passer de 20 % en 2020 à près de 30 % en 2100(1). Les pathologies liées à l’âge comme les maladies chroniques ou neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson) vont augmenter en conséquence, soulignant ainsi les besoins croissants de structures adaptées.
Cependant, le secteur fait face à des défis importants notamment en matière de coûts de construction et d’exploitation. Les matériaux et les équipements spécialisés, les normes strictes de conformité sanitaire et les technologies médicales avancées augmentent considérablement les coûts de construction. Par ailleurs, l’exploitation de ces établissements est coûteuse en raison des dépenses énergétiques élevées, de l’entretien continu et de la gestion des systèmes de sécurité complexes. Cette pression sur les coûts nécessite donc des solutions innovantes de financement et de gestion pour maintenir la rentabilité des investissements.
Le secteur de l’immobilier de santé est en pleine transformation, avec plusieurs tendances majeures redéfinissant le paysage dans les domaines du système de santé, de la digitalisation, de l’innovation et de la durabilité.
Évolution du système de santé
Les attentes des patients et les méthodes de prise en charge évoluent, nécessitant la création de nouveaux types de structures. Cela se traduit par une demande croissante de centres de soins de proximité, de structures ambulatoires et de complexes médicaux polyvalents, délaissant un système centré sur les hôpitaux.
En parallèle, l’augmentation de la demande en soins ambulatoires et l’essor de la médecine préventive conduisent à une diversification des besoins immobiliers. L’immobilier de santé doit alors s’adapter aux nouvelles formes de soins tout en répondant à un impératif d’accessibilité géographique, notamment dans les zones rurales et périurbaines.
La digitalisation au service de ce secteur
La digitalisation joue également un rôle crucial dans l’évolution de l’immobilier de santé. Avec l’émergence de la télémédecine, de l’intelligence artificielle et des objets connectés, les établissements de santé doivent repenser leur fonctionnement. Les bâtiments intelligents, connectés et capables d’interagir avec des dispositifs de suivi de santé à distance deviennent essentiels pour répondre aux besoins des patients tout en optimisant les coûts de fonctionnement.
Les solutions de domotique et les systèmes de surveillance médicale à distance permettent non seulement une meilleure prise en charge des patients, mais également une gestion des ressources plus flexible et une amélioration de la sécurité au sein des établissements. Grâce à la collecte et à l’analyse des données de santé, il devient possible d’anticiper et de planifier les besoins en soins et en infrastructures, contribuant ainsi à une meilleure gestion des ressources.
(1) Source : étude d’Eurostat de 2022.
Les défis de l’innovation et de la durabilité
L’immobilier de santé, en tant que secteur à vocation publique, se doit de répondre aux enjeux environnementaux et sociaux actuels. La transition vers des infrastructures durables devient donc incontournable pour les établissements de santé qui ont une empreinte carbone élevée due à leurs équipements spécifiques et à leur activité continue.
Pour répondre à cet impératif, des matériaux durables, des dispositifs d’économie d’énergie et des installations de production d’énergie renouvelable sont désormais intégrés dès la conception des bâtiments.
Aujourd’hui, nous observons une transition vers un modèle plus durable, flexible et centré sur le patient, où les acteurs du secteur devront s'adapter.
L’investissement en immobilier de santé
L'investissement dans le secteur de la santé peut constituer un vecteur de diversification intéressant pour son allocation d'actifs.
En effet, l’immobilier de santé est souvent perçu comme un secteur résilient face aux crises, notamment parce que la demande en soins est peu sensible aux cycles économiques. Par exemple, la pandémie de Covid-19 a mis en lumière l'importance de disposer de structures adaptées aux besoins de santé.
Par ailleurs, face au vieillissement de la population et à l’allongement de l’espérance de vie, la demande d’hébergement en structure d’accueil spécialisée est en constante augmentation. Pour l’investisseur, ce type d’investissement est souvent synonyme de bail commercial de longue durée, généralement garanti par des locataires solvables tels que des opérateurs de santé réputés ou des organisations gouvernementales. Cela assure des flux de trésorerie prévisibles et une réduction du risque lié à la vacance des biens.
Les tendances du secteur montrent que la transformation du modèle de santé est en marche et que des besoins de financement conséquents se profilent. Les acteurs privés et institutionnels joueront donc un rôle essentiel dans les années à venir, en complément des pouvoirs publics, pour faire face à l’écart entre les besoins et les capacités de financement public. Les partenariats entre investisseurs et exploitants privés devraient ainsi se renforcer pour soutenir ces nouveaux modèles. Pour assurer leur développement et mener à bien leur restructuration, les exploitants recourront au financement privé.
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