Différentes manières de détenir de l'immobilier
L’investissement immobilier est un élément clé dans la constitution d’un portefeuille diversifié. Il existe plusieurs façons de détenir de l’immobilier, chacune offrant ses propres avantages et inconvénients. Cet article a pour objectif d’éclairer les investisseurs sur les différents moyens d’investir en immobilier qu’il s’agisse d’un investissement direct ou indirect.
La détention directe de biens immobiliers
L’achat d’un bien immobilier en direct implique l’acquisition d’une propriété physique, telle qu’une maison, un appartement ou un immeuble commercial. Ce type d’investissement offre aux investisseurs un contrôle total sur leur(s) propriété(s), la possibilité de générer des revenus locatifs et la potentielle création d’une plus-value à long terme.
La détention directe de biens immobiliers comporte néanmoins des inconvénients. Les investisseurs assument la responsabilité de la gestion de la propriété, y compris l’entretien, les réparations et les relations avec les locataires. De plus, ce type d’investissement concentre le risque sur un seul bien et présente une liquidité limitée, ce qui peut rendre difficile la vente rapide de la propriété en cas de besoin de liquidités.
La détention indirecte de biens immobiliers
L’investissement immobilier indirect permet aux investisseurs de bénéficier d’une exposition au marché immobilier sans posséder directement de biens physiques. Il existe une multitude de structures juridiques permettant d’investir sur le marché immobilier de façon indirecte.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
La SCPI, aussi appelée « pierre papier », est une solution permettant d’investir indirectement dans l’immobilier. Acheter des parts de SCPI permet de devenir associé d’une société dont l’activité est d’acquérir un patrimoine immobilier afin de le louer. En contrepartie, la SCPI verse des revenus réguliers à ses associés, revenus principalement issus de la location des immeubles qu’elle détient. Les SCPI sont des véhicules régulés par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Les SCPI ont une vocation distributive . Leur valeur de part est par construction moins dépendante des expertises. On peut donc penser que c’est le véhicule qui résistera le mieux dans le temps en fonction des variations de valorisations des actifs immobiliers, en comparaison des SCI (qui délivrent une performance globale) et aux OPCI dit « Grand Public » (plus volatile du fait de leur poche financière).
Ces véhicules bénéficient d’une règle qui encadre la fixation des prix de souscription. En effet, le prix de souscription d’une SCPI est fixé et revisé de façon a toujours être compris entre +10% et -10% de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI. Le prix de la part ne reflète donc pas les fluctuations de valorisations des actifs permettant une volatilité relativement faible.
La détention indirecte de biens immobiliers comporte néanmoins des inconvénients. Les investisseurs délèguent totalement la gestion à un tiers et supportent des frais potentiellement supérieurs à une détention en directe. De plus, ce type d’investissement présente une liquidité plus ou moins importante.
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI)
Les SCI sont des structures juridiques permettant la détention et la gestion simplifiée de biens immobiliers gérés généralement par une société de gestion. Cette société est chargée de trouver et d’acquérir des biens immobiliers en ligne avec la stratégie d’investissement définie statutairement, de les gérer et de les entretenir, ainsi que de collecter les loyers.
Les SCI sont des produits de capitalisation, en effet elles capitalisent une grande partie de leurs revenus potentiels voire la totalité des loyers générés. En opposition avec le mécanisme de valorisation des SCPI, les SCI sont valorisées à leur juste valeur, c’est ce qu’on appelle une valorisation « mark to market » en immobilier, la valeur liquidative d’une SCI est établie mensuellement par le gérant en fonction des états financiers, de la valeur des sous-jacents et communiquée aux investisseurs.
Les Club Deals
Le club deal immobilier est à mi-chemin entre l’investissement immobilier en direct et l’investissement immobilier indirect. Il consiste à réunir un groupe d’investisseurs limité afin de réaliser un investissement immobilier en commun. Au sein d’une structure juridique dédiée, des investisseurs d’horizon divers mutualisent leurs ressources financières afin de réaliser un investissement d’ampleur (Achat d’hôtel, d’immeuble, etc.) dans le but d’en tirer une rentabilité élevée sur une durée prédéfinie. Dans le cadre d’un club deal immobilier auprès d’une société de gestion, cette dernière prend en charge l'ensemble du montage de l'opération : de l'investissement à la gestion des biens jusqu'à la liquidation du fonds.
Investir dans un club deal immobilier géré par une société de gestion représente l’opportunité d’accéder à un projet immobilier dont la gestion est discrétionnaire. Le travail d’analyse et de gestion sera effectué par des professionnels de l’immobilier.
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