Achat ou détention d'une résidence secondaire en France par un résident fiscal luxembourgeois : Tour d'horizon des enjeux patrimoniaux
Frais et taxes liés à l’acquisition
En France, les transactions immobilières doivent obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique, passé devant notaire, et enregistré au service de la publicité foncière. Cette obligation d’enregistrement entraîne le paiement d’une taxe à la charge de l’acquéreur, dont le montant évolue selon la localisation de l’immeuble (environ 7 % dans la majorité des cas(1)) et auquel il convient d’ajouter les émoluments du notaire (environ 1 % du prix de vente). Lorsque l’acquisition porte sur les parts d’une société détenant un bien immobilier situé en France, un droit de 5% pourra être dû en France sur la valeur vénale desdites parts(2).
Comment structurer au mieux la détention d’une résidence secondaire ?
L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire soit en direct, soit par le biais d’une société, par exemple une société civile immatriculée en France(3) ou au Luxembourg(4). La détention au travers d’une société répond bien souvent à une volonté d’anticiper et de faciliter la transmission à titre gratuit (transmission de droits sociaux représentatifs d’un bien immobilier plutôt que le bien lui-même), notamment en présence d’une pluralité d’héritiers. Cela permet d’éviter les situations d’indivision, qui sont instables par nature, et d’organiser la gestion du bien indépendamment de sa détention par une adaptation des statuts sur les aspects de gouvernance. Il est possible d’associer la génération suivante au capital de la société dès sa création, ou de procéder ultérieurement à une donation des parts, que ce soit en pleine propriété ou en démembrement. Il est à noter que le démembrement qui vise à transmettre la seule nue-propriété, entraîne une réduction de la base imposable des droits de donation. Cette réduction est fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est réduite(5).
Les enjeux de la transmission à titre gratuit
Que le bien soit détenu en direct ou au travers d’une société, même étrangère, la donation doit être enregistrée en France et pourra être soumise aux droits de mutation à titre gratuit français (DMTG)(6). Au Luxembourg, l’enregistrement d’une donation d’un immeuble situé à l’étranger n’est pas obligatoire. Toutefois, la donation de parts de société passée devant notaire, pourra être soumise à un droit d’enregistrement de maximum 2,4 % en ligne directe(7). Les DMTG dus sur la transmission de parts d’une SCI faiblement capitalisée sont généralement limités puisque calculés sur la valeur vénale des parts (actif – passif). Le passif de la SCI pouvant être composé de dettes bancaires et/ou de dettes vis-à -vis des associés (compte courant d’associés – CCA). En effet, lorsque la société ne perçoit pas suffisamment de revenus pour faire face à ses charges, les associés doivent apporter des liquidités à la société. Cette situation est fréquente en présence d’un bien de jouissance. En pratique, cela se matérialise donc par l’inscription d’un CCA au passif du bilan (créance des associés sur la société). Même si l’existence d’un CCA peut paraître anodine en cours de vie, elle peut toutefois venir faire échec à une stratégie de transmission mise en place du vivant de l’associé. En effet, la France et le Luxembourg n’ont pas conclu de convention tendant à éviter les situations de double imposition en matière de droit de succession. De fait, la valeur de ce CCA pourrait être taxée aux DMTG français dans deux cas de figure :
Lorsque la société qui détient le bien est française ;
Ou lorsque, l’héritier de cet associé réside en France depuis plus de six ans au cours des dix dernières années.
Ainsi, il est important de prendre en compte les difficultés liées à la transmission d’un CCA, et le cas échéant les anticiper, notamment en présence d’héritiers résidents fiscaux luxembourgeois.
Location occasionnelle du bien : les points d’attention
Un bien de jouissance n’a souvent pas vocation à être loué. Toutefois, il peut être donné en location de manière occasionnelle, notamment lorsque le propriétaire n’y séjourne pas(9). Il est à noter que la législation française distingue la location dite « nue » (sans élément de mobilier et avec un bail minimum de 3 ans), de la location dite « meublée », qui est appréhendée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale. Les revenus d’une telle activité constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. En matière de location meublée, il existe en France deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC(10) ou le régime réel(11). Peu importe le régime choisi, les revenus locatifs nets seront imposés annuellement au barème progressif de l’impôt sur le revenu français. L’impôt ainsi calculé ne pourra toutefois être inférieur à un certain taux d’imposition(12). Ces revenus seront également soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %, voire 7,5 % si le contribuable n’est pas affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale français(13)) ou, dans certains cas, à des cotisations sociales.
Si la location meublée peut être perçue comme intéressante d’un point de vue fiscal, des précautions s’imposent lorsque le bien est détenu au travers d’une SCI. En effet, une SCI fiscalement translucide (dite à l’IR), ne peut pas exercer d’activité de loueur meublé et se retrouverait taxée d’office à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cas où elle le ferait. Cela emporte des conséquences importantes, comme notamment :
Des impacts fiscaux lorsque les associés souhaitent appréhender les revenus de la SCI ;
La nécessité pour l’associé de payer un loyer de marché à la SCI quand il se réserve l’usage du bien ;
Un régime d’imposition des plus-values immobilières moins avantageux que dans le cadre d’une SCI à l’IR.
Enfin, il est à noter que les revenus fonciers français ne seront pas imposés au Luxembourg, en application de la convention fiscale en matière d’impôt sur le revenu qui lie les deux pays(12). Toutefois, ces revenus devront être déclarés au Grand-Duché afin de déterminer le taux effectif d’imposition qui sera appliqué sur les autres revenus imposables du contribuable.
Quels sont les intérêts de recourir à un financement ?
Par nature, un bien de jouissance n’a pas vocation à produire de revenus. Dès lors se pose la question de la pertinence de réaliser cette acquisition via un financement bancaire. Il s’agit en premier lieu d’un arbitrage strictement économique qui prend en compte le coût du financement bancaire et le rendement attendu sur des actifs financiers placés par ailleurs. Cette logique est d’autant plus vraie dans un environnement de taux bas, où les gains d’un portefeuille investi sur les marchés peuvent être supérieurs au coût du crédit. Par ailleurs, le recours à un financement bancaire peut avoir des conséquences sur le plan fiscal :
ALes intérêts d’emprunt peuvent constituer une charge à imputer de façon récurrente sur les éventuels revenus dégagés par le bien.
Dans certains cas, le capital restant dû de l’emprunt(14) peut venir réduire la valeur vénale du bien imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)(15) en France.
Lorsque l’acquisition est réalisée au travers d’une société qui s’endette, de réduire la base imposable en cas de donation des titres de la société, à concurrence de la valeur vénale de ceux-ci (actif - passif).
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