The Different Types of Property Ownership
Investing in real estate is key to building a diversified portfolio. There are several ways of owning property, each with their own pros and cons. In this article we provide investors insight on the different ways of investing directly or indirectly in real estate.
Direct ownership of real estate assets
Buying a real estate asset directly means acquiring a physical property such as a house, an apartment, or a commercial building. This kind of ownership gives investors total control over their property or properties, as well as the possibility to generate rental income and even a capital gain over the long term.
But there are a few downsides to direct ownership of property. Investors are responsible for managing the property, including maintenance and repairs, and for dealing with tenants. Moreover, risk is concentrated on a single asset whose liquidity is limited, potentially making it difficult to make a quick sale if the investor needs liquidity.
Indirect ownership of real estate assets
Investors investing indirectly in property enjoy exposure to the real estate market without directly owning the physical assets. Here are some of the legal structures for investing indirectly in the real estate market.
SCPI: Société Civile de Placement Immobilier (real estate holding company):
Known as “stone paper”, the SCPI is one solution for investing indirectly in real estate. By buying SCPI units, investors become partners of a company that acquires a pool of real estate that is intended to be rented out. In exchange, the SCPI pays out regular income to investors that is earned mostly from renting out the buildings it holds. SCPIs are vehicles regulated by the Autorité des Marchés Financiers (AMF - French Financial Markets Authority).
The purpose of SCPIs is to distribute income. By design, their unit value is less reliant on expertise . It can therefore be considered as the most resistant investment vehicle of its kind compared to SCIs (see below), which deliver an overall performance, and OPCIs Grand Public (Collective Real Estate Investment Organisation), whose financial bucket makes them more volatile.
SCPIs also benefit from a mechanism to protect invested capital. The SCPI subscription price moves between +10% and -10% of the value of the vehicle's assets, keeping volatility relatively low.
SCI: Société Civile Immobilière (real estate investment trust)
SCIs are legal structures for the ownership and simplified management of real estate assets generally held by an asset management firm. The firm is mandated to find and acquire real estate assets as per the investment strategy defined in its articles of association, manage and maintain the assets, as well as collect the rental income received.
SCIs are a capitalisation product, meaning they capitalise a large part — if not all — the rental income received. Unlike the valuation mechanism used by SCPIs, SCIs are valued at fair value — known as "mark-to-market" valuation real estate — and the net asset value of the SCI is established monthly.
Club deals
A real estate club deal lies halfway between a direct property investment and an indirect property investment. It clubs together a limited group of investors for the purpose of collectively acquiring a property. Working within a dedicated legal structure, the diverse club of investors pool their financial resources in order to make a jumbo investment (acquisition of a hotel, building, etc.) and capture high returns over a predefined period. As part of a club deal with an asset management firm, the latter takes care of structuring the entire deal: from the investment, the management of the assets, and the liquidation of the funds.
Investing in a real estate club deal managed by an asset management company gives the investor access to a discretionary real estate project, the analysis and management of which is performed by real estate professionals.
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